Posiadanie własnej zabytkowej rezydencji to romantyczna wizja niejednego miłośnika sztuki. Niestety, polskie prawo mocno ogranicza tego typu inwestycje, wiążące się z szeregiem procedur formalnych i biurokratycznych. Czy posiadanie obiektu historycznego w Polsce jest w ogóle opłacalne?

 Polski pejzaż

W polskim pejzażu wciąż obecne są lepiej lub gorzej zachowane obiekty, będące historycznym świadectwem czasu i stylów – od renesansowych rezydencji, po unikatową architekturę z okresu PRL. Specyficzne polskie warunki oraz prawo własnościowe powodują gorzki status quo – pejzaż pełen jest niszczejących zabytków. Nawet budynki wykupione przez majętnych inwestorów często popadają w ruinę, w oczekiwaniu na jednoznaczne zezwolenia urzędowe. Mimo to, dla wielu przedsiębiorców i miłośników sztuki jest to pociągająca propozycja dla lokaty środków.

Polskie prawo określa zabytek jako nieruchomość (jej część lub zespół), która związana jest z dziełem lub działalnością człowieka, stanowiącą świadectwo minionej epoki, bądź zdarzenia. Jej zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na wartość artystyczną, naukową lub historyczną. Jak wygląda owy zapis w praktyce? Zabytkowa nieruchomość to nie tylko ta wpisana do rejestru, lecz każda spełniająca kryteria owego spisu. Bezpośrednia klasyfikacja wciąż zależy od wiedzy, praktyki i niestety również dobrych chęci rzeczoznawcy. Niedookreślone warunki to poważne ryzyko dla inwestora.

Zamek w Baranowie Sandomierskim – dziś kompleks hotelowo-konferencyjny

Architektura – wady i zalety inwestycji

            Zakup zabytkowej nieruchomości, to przede wszystkim możliwość posiadania na własność dzieła sztuki na skalę monumentalną, wprowadzającego w wyjątkowy klimat. Być może dlatego najpopularniejsze inwestycje w architekturę związane są z działalnością komercyjną. Paradoksalnie wielkie przedsiębiorstwa, zakładające w przestrzeniach zabytkowych galerie handlowe, sale konferencyjne i hotele dokonują w Polsce najlepszych rewitalizacji, czego przykładem może być przypadek łódzkiej Manufaktury. Dla osób prywatnych, inwestycja w zabytek może być dobrą lokatą kapitału – wartość obiektów historycznych posiada tendencje wzrostową.

Nie da się ukryć, na potencjalnego kupca czeka wiele problemów. Te drobniejsze, to przymusowa modernizacja instalacji, mediów oraz niezbędne czynności, które doprowadzić mają budynek do stanu, który nadaje się do użytkowania przez współczesnych lokatorów. Każda interwencja wymaga zgody i konsultacji konserwatora zabytków. Nawet najdrobniejszy element dekoracyjny, fragment stolarki czy kamieniarki staje się zabytkiem.

Oferty sprzedaży obiektów zabytkowych wystawiane są zarówno przez organy rządowe,  jak i właścicieli prywatnych. Te pierwsze oferują transakcje na zasadzie przetargów, drugie za pomocą konwencjonalnych strategii deweloperskich. W Polsce istnieje kilka agencji wykwalifikowanych w sprzedaży i kupnie historycznych nieruchomości. Oferują one pomoc certyfikowanych rzeczoznawców, konsultacje prawną, a niekiedy przeprowadzają szkolenia w zakresie zdobywania dotacji.

Oferty zabytków na sprzedaż są różnorodne – od wieży ciśnień w województwie warmińsko-mazurskim za niecałe 100 000 zł, przez późnobarokowe pałace na skarpie wiślanej (3,5 miliona złotych) po pałac XIX-wiecznego bankiera w centrum Wrocławia za 15 milionów złotych.

Przed zakupem historycznego budynku należy sprawdzić, czy jego status został jednoznacznie określony przez rzeczoznawcę. Wpis do rejestru dokonywany jest przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, którego zadaniem staje się nieustanna kontrola i decyzyjność w sprawie wszelkich interwencji w strukturę architektoniczną oraz otoczenie. Nieco swobodniejsze czynności podejmować mogą właściciele obiektów znajdujących się jedynie w ewidencji – tu wystarczą niekiedy jedynie konsultacje specjalistyczne. Stała kontrola zapewne staje się uciążliwym i krępującym czynnikiem, pamiętajmy jednak – konserwator to wykwalifikowany specjalista, którego misją jest zachowanie zabytku w jak najlepszym stanie.

Udana rewitalizacja kompleksu fabrycznego Izraela Poznańskiego, dziś CH Manufaktura w Łodzi

Większość zapisów prawnych na temat użytkowania wiekowej nieruchomości, znajduje się w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 roku (wraz z nowelizacjami). Wskazuje ona jednoznacznie – podjęcie inwestycji w historyczną architekturę równa się zawarciem poważnej i stałej relacji z lokalnym konserwatorem zabytków. Niestety, wielu właścicieli bagatelizuje wytyczne, a samorządy regionalne niekiedy nie przykładają dostatecznej uwagi do działań. Do najcięższych sytuacji należą te, w których po dokonanej transakcji odnajdują się spadkobiercy, lub osoby z roszczeniami wobec danego obiektu. Brak ustawy reprywatyzacyjnej, niejasne sytuacje własnościowe jeszcze z okresów przedwojennych prowadzą do blokady wszelkich działań na zabytkowych terenach. Z tych samych powodów wiele obiektów nie może trafić do sprzedaży. Architektura popada w ruinę, spadkobiercy lub chętni do kupna w nieskończoność czekają na regulację prawną.

Rejestr zabytków i korzyści finansowe

            Problemy formalne i wysokie koszta nawet najdrobniejszych renowacji, przedłużające się konsultacje z konserwatorem to ciężkie obciążenie dla inwestora. Choć brak korzystnego prawa jest niewątpliwie przeszkodą przy tego typu przedsięwzięciach, państwo oferuje szereg dotacji z budżetu państwa i samorządów regionalnych w ramach współfinansowania opieki nad zabytkami. To niewątpliwie korzystna propozycja dla właścicieli obiektów historycznych. Raz w roku rozpatrywane są wnioski, które składać mogą osoby prywatne, deweloperzy, instytucje kulturalne oraz związki wyznaniowe. Wsparcie finansowe zapewnia artykuł 77 wspomnianej wcześniej ustawy o ochronie zabytków. Dotacje otrzymać można na ekspertyzy konserwatorskie, wykonanie projektów, zabezpieczenie elementów oraz kompleks prac technicznych i budowlanych. Dofinansowania pokrywają zazwyczaj połowę kosztów, istnieją jednak szczególne wyjątki, w których środki budżetu państwa mogą zapewnić całkowite zrekompensowanie działań. Priorytetem w tym przypadku jest wartość historyczna obiektu.

Niewątpliwie ważnym źródłem wspomagania inwestycji są również fundusze unijne. Unia Europejska gwarantuje szereg programów kulturalnych i inicjatyw wspólnotowych, które zapewnić mogą dużo większe środki niż samorządy lokalne, czy niestety mocno okrojony budżet państwowy. Warto śledzić wszystkie aktualne nabory wniosków – wsparcie środkami unijnymi to nie tylko sposobność szybkiego rozwoju, lecz także prestiż dla wspieranego obiektu. W tym przypadku najistotniejszym jest dokładne wypełnienie dokumentów.

Zmiany prawne

Posiadanie barokowej rezydencji, klasycystycznego kompleksu parkowego lub gotyckiego kościoła to marzenie niejednego miłośnika i kolekcjonera sztuki. Podane procedury prawne, związane z samym zakupem obiektu, zdają się nastręczać więcej problemów niż korzyści. Media wciąż informują o zaniedbaniach władz lub właścicieli, którzy z powodu braków środków doprowadzają do niszczenia dziedzictwa kulturalnego. Czy istnieje szansa na wyjście z tej trudnej sytuacji? Nie tylko inwestorzy, lecz także miłośnicy zabytków postulują i postulować powinno o poważne zmiany prawne. Sugerowanym jest utworzenie jednolitego, ogólnodostępnego spisu zabytków, określającego jego faktyczny stan i status. W dzisiejszej praktyce, inwestycja w obiekt historyczny oznacza przysłowiowy „zakup kota w worku“ – zazwyczaj opinia konserwatora wydawana jest dopiero po złożeniu wstępnego projektu prac budowlanych. Koszty prac wzrastają wraz z każdą korektą konserwatorską. Skutki nieujednoliconego prawa widoczne są w każdej miejscowości gdzie straszą ruiny i porzucone, niedokończone rewitalizacje.

fot. (góra) Zrujnowany pałac w mazowieckich Mordach – przypadek popadania w ruinę z powodów zawiłości prawnych

Julia Harasimowicz

Portal Rynek i Sztuka